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房产税之外 楼市或将有新税种!九三学社提案试点空置税和遗产税

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发表于 2018-5-15 15:01:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

2月27日,九三学社召开了两会提案新闻发布会。2018年九三学社中央拟提交大会发言13件,拟提交提案80件。其中包含《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》,建议包括加大公租房和共有产权房建设力度,强化对保障房建设的督查力度。发挥国有企业的引导作用,大力发展住房租赁市场,加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”;研究修订和完善继承法,适时适度试点开征遗产税;加快研究“70年产权限制”相关法律问题。

同时,应对租赁房屋租金水平及增长率、中介人员长期责任等做出详尽规定,必要时上升为法规甚至法律。
房产税之外 楼市或将有新税种!九三学社提案试点空置税和遗产税-1.jpg

九三学社

先介绍一下“九三学社”这个组织。根据资料显示:

九三学社是以科学技术界高、中级知识分子为主的具有政治联盟特点的政党,是接受中国共产党领导、同中国共产党通力合作的亲密友党,是进步性与广泛性相统一、致力于中国特色社会主义事业的参政党。

其主要宗旨是民主、科学。九三学社的人员组成以科学技术界高、中级知识分子为主。

透过上面的信息可以看到,九三学社的成员都是科学界的知识分子,在大型会议上有一定的话语权。他们的提案,对于政策的制定有一定的参考作用,因此值得我们来解读。

以下为《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》的全文内容:

拟作为全国政协十三届一次会议九三学社中央名义提案

关于促进房地产市场平稳健康发展的建议

目前,我们正经历着人类历史上速度最快、规模最大的城镇化进程,对发展中面临的住房问题,中央历来高度重视。中央经济工作会议指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

要实现“让全体人民住有所居”目标,把中央部署落到实处,应重点解决以下问题。

一是市场配置“过度”。我国推进住房制度改革、发展房地产市场初衷,是形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”,能有效满足人民群众居住需求的市场和保障体系。然而,不少本应由政府弥补不足、维护公平的领域和环节,却“下放”给了市场。比如,曾经提出的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,一些地方在执行上却“重售轻租”;又如,有的地方保障房越建越远,增加交通、公共服务压力,形成居住分层,由此产生的一些社会问题至今仍难根治。

二是行政干预无序。多年来,我国出现房地产市场“弹簧式调控”现象。经济增长一有压力,各地支持房地产市场热情高涨;房价上涨过快,则开展“监管竞赛”,政策节制和协同不足。例如,有的地方防止市场过热,有的则认为上涨为正常现象,导致“按下葫芦浮起瓢”,房价轮流攀升;又如,突然出台停贷、调首付、停网签政策,往往影响一些正常居住需求。

三是法律体系不健全。早在2008年11月,《住房保障法》就列入五年立法规划,但“降格”后的《住房保障条例》至今仍未出台。导致房屋买卖这一重大交易事项缺少有针对性的规制和保护,房屋租赁中的租金水平、中介责任、纠纷处理等问题缺乏权威约束。

四是供地用地机制不完善。2016年房价上涨较快的16个城市住宅用地供应量减少现象突出,上海、广州、北京和厦门分别减少48%、42%、30%和50%。京、穗、深三地工业用地占比分别达22%、32%、36%,住宅用地分别为28%、29%、26%。有的地方平均成交楼面地价溢价率为116%,个别地块甚至达到286%。

建议

一是市场配置应有“底线”。不能把“住有所居”的责任过多推给市场。发挥市场作用重在结构优化,如不少大城市功能疏解,中小城镇承接产业和就业岗位转移。应总结经验,协调好“产城人地房”之间关系,为大城市改善人居环境、中小城市去库存奠定基础。

一些地方廉租房、公租房采取“补贴+配租并举”政策,面向夹心层加快共有产权房试点,都取得了很好的效果。应加大公租房和共有产权房建设力度,强化对保障房建设的督查力度。发挥国有企业的引导作用,大力发展住房租赁市场。

比如,成都尝试通过新组建或依托现有国企改建,成立若干家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理。可推广这些做法,发挥国企的带头和引领作用,鼓励北京、上海等特大型城市建立国有的机构化和规模化住房租赁企业。

二是政策措施有节制。中央提出要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。应在中央统一领导下,进一步完善部门间协调机制,有效有度开展调控;避免基层部门不作为、乱作为。

应建立完善“住有所居”指标体系并纳入政府考核体系,对社会公开、向群众负责,综合考察人均居住面积、居住成本、居住质量等因素,设立居住指标,关注底层和“夹心层”;设置如居住老旧小区人口比例、人均居住面积不足一定限值人口比例、缺少公共设施住宅比例等指标,避免普通群众“被平均”;建立完善公租房和共有产权房相关指标体系。

三是尽快补上法律法规短板。应在《住房保障条例》基础上,尽快出台完善相关实施细则,加强房地产经纪行业管控,参照建筑工程质量责任对房地产经纪行为实施责任终身追溯机制;进一步落实地方责任,确保物业服务相关法规执行,提升群众居住环境改善获得感。

加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”;研究修订和完善继承法,适时适度试点开征遗产税;加快研究“70年产权限制”相关法律问题。

同时,应对租赁房屋租金水平及增长率、中介人员长期责任等做出详尽规定,必要时上升为法规甚至法律。

四是理顺土地出让、使用相关制度。试点省域间指标流转,适度让利、加大供给,按照产业发展和居住需求匹配建设用地规模与结构。落实供地责任,对供地水平与目标要求大幅不符的地方进行问责,强化住宅用地计划落实。

北京、上海等地土地供应计划中,对部分地块明确为租赁住房用途,增加了租赁住房供应,抑制地价过快上涨,应总结推广相关经验。同时,用好“限房价、竞地价”政策,避免出现“大企业领涨”现象,稳定住房市场价格预期,坚决打击“价外价”“双合同”等行为。

探索有效途径,在有条件的农村地区,鼓励盘活闲置土地和住房资源,尝试采取“庄园养老+志愿服务”模式,吸引退休的教育、医卫、文艺工作者下乡居住。

在九三学社提出的这则议案中有三个重点1、建议应该加快房地产税立法的速度;2、建议试点空置税;3、建议试点遗产税。

有关房地产税,已经说过多次了,在此简短说一下。个人认为,房地产税今年内不会推出的,未来几年里也很难推出。更要泼一盆冷水,即使房地产税出台,对中心城市的房价也只是抑制,不会重创,不会出现大家所期盼的暴跌。大家最好不要对房地产税期待太高,免得最后太过失落。

今天,我们主要来说说九三学社提案中的后两条:空置税和遗产税。

先来说下空置税。

所谓的空置税,是指政府为了充分利用资源,而对空置的居民房屋进行收取一定量的税收。

目前,我国尚未征收此税,在国际上,英国、意大利、法国、荷兰、丹麦和德国等地区都有征收。数据显示,在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10%,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。

这力度着实让人羡慕,如果在中国征收,对投机、投资客可谓是一记重拳,理论上会导致房价下行。

之所以是理论上,因为在实际操作过程中很难行得通。首先怎么界定空置?许多坐拥三四套房子的人,可以一个礼拜住一套,来避免其空置,甚至可以将家人分散来住,一人住一套,同样可以规避空置。

此外,还有最简便的一种方式,就是直接租出去。所以说,空置税理论上能够打击房价,实际上是然并卵。

但聊胜于无,空置税还是能起到威慑作用,至少能亮明政府对楼市调控的决心。此外,空置税的出台,能一定程度上减少空置资源的浪费,对于以往开发商捂盘的行为,也能够有效抑制。开发商捂盘惜售也算一种空置。

所以,对于试点空置税,觉得还是有必要出台。考虑到城市化进程,农村和许多小城市空置率较高,需要因城施策,大多数三四线和以下城市都可以免征,主要正对一二线和部分三四线城市开征。

再来说说遗产税。

遗产税,中国在解放前有征收过(1940年7月1日开征过),新中国成立后,限于当时的条件一直没有征收。

所谓遗产税,是一个国家或地区对死者留下的遗产征税,国外有时称为“死亡税”。

征收遗产税的初衷,是为了通过对遗产和赠与财产的调节,防止贫富过分悬殊,近代欧美日地区征收的目的是为了筹措战争军费。

九三学社此次提出试点遗产税,目的是想通过征收遗产税打击炒房客,但说实话,相较于空置税而言,遗产税没必要征收,即使征收了遗产税,也同样有方式规避遗产税。比如之前就有人计算过,父母将名下的房子卖给子女会比让子女直接继承更省钱。直接卖给子女就是规避遗产税的有效方式。换言之,通过征收遗产税的方式,根本打击不了炒房客。甚至反倒还会让一些富人将资产转移到国外,让本国资产外流,所以目前许多国家为了留住和争夺富人,都选择停征遗产税,如加拿大、澳大利亚、新西兰、意大利。美国也已进行了税改,并预计2024年会完全废止。

别人都在相继取消,我们又何必给自己下绊子。


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