伊巢经纪

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我和一个炒房客待了一天

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  • TA的每日心情
    开心
    前天 16:52
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
    前阵子遇到一个标准的炒房客,待了一个下午,聊了很久,和大家说说这个很特殊的群体。

    首先说下倒也不是呼喊什么主旋律,如今的楼市我也是强调房子不能炒,而炒房客是中国楼市发展到一个阶段的特殊群体。我们拒绝炒房,但是不代表我们不能学习炒房客对于房子的一些态度,一些方法和理念,对于买房来说或许需要

    我这位炒房客,浙江人,但不是温州的。坊间一直说温州人炒房其实是误解,热爱买房但是长期持有本质上不算炒房客,顶多是房产投资者。

    而我问他,在炒房客眼中,你们选房子有什么标准或者原则,这位兄弟一边剥着小龙虾一边和我说。

    01

    第一个原则:只选二手房

    对于炒房客来说,快进快出是第一原则,本质上这个和房企开发一样,囤地持有也许很赚钱,但是没有快周转来的赚钱。炒房客最大的诉求就是最短时间内让自己投入的钱产出回报。

    所以他们只选二手房,毕竟对于他们来说,一手房在他们眼中需要一年以上的时间才能拿到房本,不利于变现,战线拉的越长,本质上也就代表着失去这一年来的其他机会,所以炒房客一般不选一手房。

    哪怕选,也是选哪种即将交房的准现房房子,对于他们来说,房子和能够快速抵押的房子本质上属于两种产物。

    另外在他们眼中,房子是最好是可以贷出钱来的产物,炒房团内部都有存房这么一说,也就是钱存银行还不如存房子,因为你想要取随时可以取的出来。

    取钱不仅仅在于把房子卖了,还有各种可以抵押周转的房子,房子几乎是最好的变现产物。

    02

    淘房子本质上就是个概率论

    对于炒房客来说,他们完全不在乎什么户型什么规划,本质上他们也觉得不需要理解,对于他们来说,淘到房子本身就是个概率论的问题,换句话来说你哪怕是个弱智,你看一百套房子总有一套相对便宜的。

    所以在这个环节上,体力很显然比脑力要重要 。很多对外说出来的买房技巧本质上都是包装出来对外吹嘘的东西,关键是要看到一定数量了,才有可能发现便宜的,这个逻辑跟女生淘宝购物一样的,跟着所谓宝典去淘宝,离吃亏也就不远了。

    另外这也是炒房团为什么选二手房,因为一手房的定价是统一的,项目和项目之间也是互相借鉴参考的,唯独二手房没办法统一。

    不统一意味着总有人定价高,也总有人定价低,找到定价低的也没什么技巧,唯一的技巧就是多看,看一百套总有一套便宜的。

    我问了下这位炒房客,一周要看多少套房子,他给我的结论是100套,然后我问你巅峰时期多少时间会买一套房子,他说一个月入手一套。

    换句话来说,看400套最后选一套,怎么选不到便宜的房子呢。

    03

    最好赚钱的方式是赚错觉

    炒房客最爱的那种房子就是破破烂烂的房子,然后通过墙壁翻新和买一点点宜家的家具弄的温馨点,房子的价格就可以高很多。

    我说,就这么简单处理就真的会贵很多?

    他说:是的,毕竟购物总有人感性和冲动,好的空间感受很容易会让一部分人冲动,而冲动本质上就是赚的溢价。

    我问了他一个具体的例子,他说一套房子本来他只能赚40万,后来花了2万块小装修了一下,后面就赚了80万。

    本质上这多出来的38万利润空间,就是错觉增值,装修容易给房子多了一个家的身份,而大多数人对房价有价值判断而家没有。

    价值认知模糊本质上就是赚错觉的重要方式。

    04

    快进快出很重要

    炒房和投资房产的最大区别,是对待房子快进快出的模式,炒房的根本盈利模式在于复利,利用买进卖出的差价实现增值,另外炒房之所以之前这么厉害,本质上在快进快出的时候利用了杠杆的元素,所以这个钱的变化就会变得非常大。

    所以很少有炒房客会把房子放在自己手上超过2年的,一般都是一年左右时间就出掉。

    但是出掉的时候,聪明的炒房客会做一件事情,在卖之前先把房子租掉,然后带着租约销售。

    这样的销售会让房子显得非常的物超所值,当接盘的人可以感受到这个房子不仅仅有资产增值的空间还有每个月的固定收益,那么他对房价的定义又会上升到另外一个维度。

    本质上炒房客在处理一套房子的时候会尽可能让他附能,颜值上提升一点,然后租约上也让内涵上增加一点。

    05

    很多的空子都在交易这个环节

    另一个炒房客喜欢研究的环节是交易这个环节,也是普通买房人都会重视的地方。

    对于他们来说交定金、交首付、贷款、尾款……这里面起码有四次付款环节,每一个环节处理的好都能腾出一些利润。

    毕竟对于他们来说,每一笔钱在不同的地方用总能换到不一样的利润。

    所以一个好的炒房客他不一定懂房子,但是一定很会谈判,通过不同的付款方式再加上合同价格各种优化,总是能够挤出一些空间。

    具体的就不能展开了,反正他和我说的各种手段和技巧,讲实话我是惊呆了。

    另外,他也在强调,要和中介做朋友。

    一个炒房客不会有很多朋友,但是一定会和中介成为朋友,而且是利益相关的那种,因为说实话房源在互联网背景下更新的再快,也没有蹲点在门口的中介消息来得快,而且哪怕更新的快,也没有手里有钥匙的中介来的直接。

    所以好房源出来之后,他第一时间联系谁就很关键了。

    现在不少门店的店长都会有一些炒房客保持联系,性价比高的房子都会第一时间联系他们,对于他们来说倒不是说必须卖给炒房客,但是炒房客的决策周期快而且不矫情,这是中介喜欢的

    所以我一直觉得不是中介这行的服务水平不是,而是服务好的都去服务这些人去了。

    所以我这位朋友也说的很直接,和这些中介做有金钱来往的朋友,地产这行信息不对称是很正常的,愿意为这样的信息不对称付费,那么他们都会把好房源给到你。

    06

    聊到这里,我问他,那你现在还炒房么。

    他说“最近炒的已经很少了,不是代表对房地产市场不看好,而是房产交易的周期变得越来越长了,中间的不可控环节也变得更多,这对于现金流为主的炒房客来说越来越不划算。”

    “那现在你们都做什么?”

    得到的答案有点有趣:“我们大概做2个转型,第一个也做长持有,持有房子然后出租,租售并举的大条件下,房价会不会波动我不知道,但是租金一定会涨,所以现在持有的收益也变高了。”

    我和一个炒房客待了一天-1.jpg

    “另一种呢?”

    “另一种就做买房人精神导师了,帮他们选房然后我抽点钱,毕竟在挖金矿的路上,真正淘金者赚不赚钱我不知道,但是卖铲子的一定赚钱。”

    好吧,听到这里的时候,我对这位炒房客还是很福利的,把房子当成生意这件事上,他想的很透彻。

    聊到这里基本上他已经吃得差不多了,我看马上就要散了,我最后问了一句:

    “如果普通买房者要学习你们的买房技巧,最重要的你觉得是什么?”

    他想了会,拨了最后一个小龙虾后说道:“多看看房子吧,其实任何一个行当都一样,我们都没有想象中努力,看3套房子就想占便宜,

    你不当韭菜又谁当韭菜呢?”


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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    我觉得受益匪浅
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    你越是看多了房子、房东越会涨价、他会觉得很多人想买他的房子
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    这是我99年欧洲的经验。早晚中国也有这么一天。
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    说的有理
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  • TA的每日心情
    开心
    2018-1-22 16:30
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    中介现在根本不推荐炒房客的房子
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    炒房客套路:买破旧的房子,粉刷一新, 下水道和藏在墙壁里的电线、水管就不去修缮,再添点便宜家具,给人耳目一新的感觉,价钱就拉高很多。中介把旧房子介绍给炒房客,再把炒房客翻新后的房子介绍给新客户,赚了两次中介费。炒房客与中介是利益共同体。中介把好房源介绍给炒房客,炒房客看中后立刻成交,但暂时不过户。找到新客户后,炒房客让新客户与老业主办理房子的交易手续。
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    400套选一套?  有这功夫估计带20个成功买家了
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    发表于 6 天前 | 显示全部楼层
    有一点是准确的!房租一定会上涨!!!你们买不起,以后更会租不起!
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    发表于 5 天前 | 显示全部楼层
    最大的问题是没还完贷款就可以抵押,银行为了利益帮着加杠杆[发怒]
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