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杭州楼市调研:满城尽是拆迁户,房价暴涨神话何时结束?

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    发表于 2018-5-11 17:36:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
    杭州这一轮牛市还能持续多久?支撑杭州房价坚挺的因素有哪些?高房价是否会让杭州再次重复2011年的故事?带着这些问题,我开始了杭州之行。
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    我有7年没去过杭州了,2011年失恋,专门跑到杭州西湖去散心,就因为小时候白娘子看多了,想去断桥上回味下心痛的感觉应该很应景,我总感觉,杭州是个很浪漫的地方,让人流连忘返。

    如果有一个相爱的人,有一份合适的工作,生活在杭州确实不错,我很喜欢杭州的房子,园林景观设计水准非常高,城市管理水平也很高,最为称赞的是车让行人,这在一线城市都做不到。

    这一次去杭州考察时间也比较匆忙,第一天,由一位老板汪总,他本身也是房产投资爱好者,带着我在滨江区、萧山区、上城、下城和西湖区转了转,第二天,由一位大学老师带着我在拱墅区踩盘,非常感谢他们辛苦陪我看房,另外感谢维维说房的编辑对我本次杭州之行的指导。

    1

    踩盘情况

    汪总先带着我到了杭州的宇宙中心,滨江区,奥体板块附近,已经没什么新盘了,我们去了信达中心杭州壹号院售楼处,前期开过住宅,单价46800元/平米,全款还要托关系才能买到,目前也没有住宅在卖,接下来要开酒店式公寓。
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    盈丰路奥体三兄弟(融创时代奥城、龙湖天璞、融信保利创世纪)限价3.5万,前两个卖完了,据说龙湖天璞要50万茶水费,45万一个车位,融信保利创世纪还有730套左右,什么时候开不知道。周边二手房成交价都是4万多,因为存在明显的差价,没有关系是买不到的。杭州刚刚出政策实行摇号,普通人有点希望了。新盘供不应求,能买到当然是赚到。
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    然后在萧山区大概转了转,整体市容市貌也很不错,暂时商业氛围差了些,但以后入住满了,小区这么多,应该不愁没有商业综合体。
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    龙湖天钜目前9号楼还剩尾房在售,均价在32000-33000元/平米,主力户型为139,附近二手房价格参差不齐,1万多2万多3万多4万多的都有,所以如果你要参考还是等找同等产品的才知道新房的价值大小。
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    我们围着世纪城走时,看着滨江金色江南,美哉美城,又让汪总记起了杭州2011年到2015年杭州房价调整时的景象,正因为经历过完整的跌宕起伏牛熊周期,才让汪总对当下疯狂的楼市有了些许敬畏。
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    他记得很清楚,2014年7月,金色江南开发商突然降价到1.6万/平米,比年初预定的价格低5000,一下打破了整个市场的价格防线,春和钱塘本来卖2.2万的,也没法卖了,只能跟着降价,目前这些小区的二手房都是4万多。但美哉美城的赠送面积超级无敌多,90多平米相当于120,实际上单价不贵,现在管控严,偷面积难,算起来价格更贵了。

    滨江区政府也不靠卖地生存,靠孵化企业发展做大,走上了良性发展的道路,片区规划很新,以商业,写字楼,住宅混合在一起,这种模式节省了上下班的时间,依靠片区内部上班族人群就可以支撑住房需求,所以房价不会大起大落,汪总说,2012年滨江区的房价只降了15%就稳住了,成为杭州房价的风向标,2015年也是滨江房价最先开始启动。

    另一个房价较为稳定的片区就是老城区,因为新房很少了,本身也经过了多轮业主的换手,房价基础较为牢固,跌幅相对较小。

    震荡最明显的是当时较为偏远的地区,如下沙,由于当时还是经济开发区,房价降了一半,从2万跌到1万,九堡从3万跌到1.5万,但新盘太多,仍无人接盘。因为下沙属于高教园区,即使人多热闹,但学生又不买房,所以也无济于事。

    虽然下沙现在又回到3万,九堡也回到了近4万,片区新盘开发完毕,配套逐渐完善,居住氛围起来,因此也趋于成熟。但当时如果在高点买房的人,相当于被套牢了七八年。

    “2011年南京成为了杭州的收割机,我们公司有一百多人离职去了,有很多去南京,还有一部分回了武汉,成都。南京那时候房价只要一万多,杭州要两万,价差太大,所有对人才吸引力明显更大,2014年滴滴起来后,突然带动了很多产业,就业机会也多了,杭州的人又多了很多。”

    所以面对当下的疯狂,汪总仍有点心有余悸,但资本都是贪婪的,在诱惑面前,人也容易健忘。

    第一天下午,过之江大桥去看了西湖区的云栖小镇片区,恒大水晶广场,现在3万多,2015年当时首付只要5万,低成本高杠杆往往是下手的好时机,但当时因为恐慌,很多人不敢买,那边没什么商业配套,按照汪总的说法是,这里属于文艺小青年聚集地,没有写字楼的规划,纯旅游度假地,那一片目前还比较荒凉,不过有几馆的规划,以后建好了也还可以,但我觉得那边以后还得依靠滨江的人过去买,不过必须要跟滨江有价差,才会有需求溢出。所以2014年卖1.6万,现在卖3.6万,涨幅不如滨江区,绿城之江1号,算比较好的小区了,二手房也只要4万左右。

    第二天,跟浙大的老师集中在拱墅区看新盘。

    申花板块的新盘比较多,杭州的园林景观设计是最吸引我的,江南水乡的感觉特别好,(呵呵虽然我不是来欣赏房子的,但浪费了我很多时间去看样板房,不然还可以去看下未来科技城,结果没时间了)。

    融信arc公馆,2016年拿的地,3.2万/平米的地价,现在卖4.9万/平米,价格并没有什么优势,所以在杭州这么火爆的行情下,这个盘还有房子选。

    合景天銮,4.3-5万之间。
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    杭州金茂府,125-168平米,得房率不高,均价5万左右,现在没房卖了。

    融创宜和园,价格预计也在4.8-5万左右,目前还没有开盘,155平米才3房,据说现在偷面积很难了,性比价一般。
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    上面这图我忘记是哪个盘的样板房了,这几个盘都差不多,价格相差不大,得房率都非常低,百分之七十多点,产权面积大,所以总价算下来一套至少是600万以上,一般只有改善型换房族和财大气粗的拆迁户买的起。

    跟周边的二手房相比,没有明显的价格优势,所以不如奥体板块受欢迎。但对他们来说,这个片区的小区整体都比较新,地段也很中心,如果买西湖文化广场那些四五万的老房子,那还不如买这里的新房子。
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    周边地价都是三万多四万了,申花新房政府限价5万,跟南京与合肥比,可见杭州政府对房价的容忍度还是非常高的,给开发商留了利润空间,最起码不用开发商亏本,合肥南京是房企还得亏本销售。

    维维说房的编辑跟我介绍了一下杭州的低价板块

    祥生群贤府,1.8万,抢手;

    良渚新城,2万,要求全款,90房,180万,要求全款,大家都去抢;

    云谷小镇,万科西雅图2.6万,二手房4.2万,价差明显,套利空间巨大。

    另外,根据克尔瑞的报告,限价、限签政策影响下,热点板块一、二手房销售价格倒挂现象显著,尤其在地铁沿线及市政规划利好的新兴板块,一、二手房比价在70%左右,同时二手房高价凸显新房高性价比,一房难求情况普遍存在。
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    总之,杭州的新房市场跟南京有点像,价差明显的新盘,全款也难买到房,但性价比一般的盘去化率也开始下降了,整体热度比南京还是高,南京性价比低的盘已经开始趋冷,但杭州还谈不上冷清。

    2

    热门板块

    回头总结2011年那一轮杭州房价为什么会跌那么惨,有很多原因,主要是之前杭州房价涨幅过多,泡沫过大;二是全球金融危机导致浙江加工贸易受到重创,企业资金链断裂现象严重,杭州实体经济出现了问题;三是调控时间过长。

    房价的高低,有时候也不能光看本地,毕竟资金和人口是全国流动的,杭州当时就涨到2万了,要知道那时候北京上海深圳的房价也不过两三万,很显然,杭州是被高估的。

    但杭州人真是被跌怕了,所以即使2016年合肥涨幅都全球第一了,杭州人还在沉睡中,不论别人怎么涨,杭州都不为所动,始终杭州的房价没有调整到位,直到9月的G20召开,杭州的价值瞬间被全国人民发现低估了。

    而经过2016年9月,2017年狠狠的补涨,杭州不仅将过去低估的坑填平了,甚至还有涨过头之势,目前杭州的均价已经超过了3万,打着灯笼也找不到万元盘了,即使临安撤县成区,杭州城区面积立刻翻倍,但临安房价还是妥妥的被炒上万了,可见杭州的操盘能力之高。
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    杭州钱江新城最高到了6.5万/平米,市中心上了5万,城西文教将近5万,区政府、奥体、申花4.5万/平米,未来科技城、萧山开发区都上了3.2万/平米。

    但是,我跟杭州人交流发现,在他们看来,跟上海比,这个价格还不贵,只有上海的一半不到,所以杭州并没有高估,还有空间。

    上海的豪宅汤城一品16万/平米,一般的豪宅13万/平米。普通的住宅好地段至少也是10万一平米。

    是杭州低估了还是上海高估了呢?

    2011年杭州房价跟上海差不多,而现在杭州房价比上海低一半,至少这是个安全的防线。

    因为这一次我并没有跑遍整个杭州,对于具体的板块,我的意见仅给大家作为参考吧。

    我去一个城市,通常都会先去宇宙中心看一圈,了解他们的共性,总结规律,合肥,南京,杭州,福州,基本上每一个城市新规划的片区,都是此轮房价涨幅最高的,因为政府对它的定位比较高,倾尽财力打造,各种配套设施一应俱全,市容市貌高大上,居住舒适度很高。但是,这种地方,前期还在开发阶段时,比如2011年到2014年的阶段,可能还什么配套都没有,确实很荒凉,本地人一般只会买配套成熟的老市中心,发现不出新城区的价值,所以一般底部都是被外地投资客挖掘到的,因为一开始的很长一段时间,这种新片区会频频出现在投资泡沫,空置率高的媒体报道中。当初爱理不理,但等各种配套逐渐跟上,入住率达到6成以上,一切都成熟后,房价已是你高攀不起了。在新城区平地起高楼,比旧城区改造要容易百倍,政府要政绩,要GDP,要城市名片,都会打造新城区,往往新城区的房价增值也会比老城区快,甚至是老城区的几倍。老房子的升值潜力都会远远跑输新片区,这是每个城市不变的共性。

    我觉得刚需买房,可以先看下政府的地铁规划图。杭州在2022年亚运会前,会开通10条地铁线。优先沿着地铁线买。
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    地铁线最密集的地方,必然是城市的中心,地段肯定无敌,但不代表住宅的价值最高,除非是房子非常新的小区,老房子不建议买,除非能拆迁。新规划的片区,升值空间比较大。

    未来科技城,阿里巴巴搬到那边去了,有的自媒体很看好那边的发展,认为阿里会带动一堆企业在周边发展,是杭州新的增长带,我没有查看具体的规划,只是从地图上看,感觉那边距离市中心较为偏远,房价现在已经三四万了,而且地铁规划也只有一条线,可见在杭州整个版图的重要性不见得有多高,阿里的员工在杭州有多少万?三万多?一个企业并不能完全决定一个片区的房价升值空间,还得看其他公共配套规划。

    深圳的华为就是一个典型的例子,华为的员工购买力足够强,员工人数比阿里多几倍,但华为的所在地,房价升值远远跑输整个深圳,不是华为公司产业吸附力不够,而是片区规划太差了,没有医院,没有好学校,没有公园,没有任何公共配套,周边环境一塌糊涂,附近小区里面是欧洲,外面是非洲,住在华为周边感觉很low,完全体现不出自己的身份,至少有钱人高管们肯定不会住周边,有的华为员工宁可每天开车或者坐班车,哪怕是堵车上下班一个多小时住到关内也不愿住周边,那你周边房子的价值在哪里?所以归根结底不是一个企业能够决定一个片区房子的价值。

    整体来说,如果距离城区差不多,价格便宜是王道,越便宜,安全边际越高,往上的空间也就更大,限价政策下,优先买新房,哪里一二手房倒挂最多,优先买哪里。

    3

    城市基本面

    杭州这一轮牛市还能持续多久?支撑杭州房价坚挺的因素有哪些?高房价是否会让杭州再次遭遇滑铁卢,2022的亚运会会是拐点吗?

    杭州这几年来,随着互联网经济的浪潮,正处于升腾期,有阿里这个企业不断刷着存在感,杭州在G20峰会聚焦于全球镁光灯下后,也有点自我膨胀,甚至有的人开始炒作杭州取代广州,升级为新的一线城市,自然房价也要涨到一线城市的新高度。

    客观的说,杭州是少数不依靠重工业挤进万亿GDP俱乐部的城市之一,也是名副其实的中国电商之都,杭州集聚了全国超过三分之一的电子商务网站,除了有阿里巴巴,还有蚂蚁金服,网易,蘑菇街,51信用卡等一大批互联网明星企业,互联网金融,电子商务,大数据,云计算等新经济吸引了一大批中高端人才来杭州,数得出的有海康威视,吉利集团,大华股份,恒生电子,娃哈哈,物产,杭钢等一大批知名企业,对杭州转型升级带动作用也非常明显,第三产业发展迅速,这一点起码比南京有优势。

    杭州市统计局的数据显示,2017年杭州实现财政总收入2921亿元,增长14.2%;一般公共预算收入1567亿元,增长17.4%,总量在副省级城市中仅次于深圳,居第2位;在衡量财政质量的税收占比方面,去年杭州税收占一般公共预算收入的90.4%,占比居副省级城市首位。

    杭州财税的高速增长,正是得益于近几年杭州在信息经济的引领之下,区域经济快速发展。去年全年,杭州新增境内外上市公司28家,新增数创历史新高,仅次于上海和深圳;累计上市公司163家,仅次于北上深,居全国第四位。

    在新经济快速增长的同时,人口也保持快速增长势头。数据显示,2017年,全市年末常住人口为946.8万人,2015年、2016年、2017年,杭州新增常住人口分别飙涨了12.6万、17万、28万。

    经济基础决定着居民收入,人口流入决定着购买力,这些都是支撑杭州楼市基本面的有利因素,对应着房价和房租都水涨船高。但是如果房价和房租高到一定程度,又会反噬经济,迫使一部分人口流出。

    我个人认为,如果杭州能保持目前的房价水平稳定,给后市留足空间,先把产业基础打扎实了,再重复2011年后的5年阴跌情况可能性还是很小的,现在杭州的产业定位确实比较高端,但互联网经济继续膨胀会不会也存在一些泡沫呢?我不知道,只是需要警惕。

    另外,我认为现阶段支撑杭州房价坚挺的一个最主要力量,就是棚改计划了。

    2018年,杭州将完成征迁住户4万户,主城区完成整村征迁61个村。这4万户中,每户1000万算,将有4000亿的资金入市。拆迁户拿着钱肯定不会存起来,投资渠道又窄,不买房他们也不踏实,基本上高端市场就是他们在支撑着。

    比如萧山区,2017年-2019年,改造60个村,2.6万户,1000万平米,其中2017年27个村,1万户,400万平米;2018年,19个村,7500户,300万平米;2019年14个村,8500户,340万平米。

    按照杭州十三五计划(2016-2020),要开工13.7万套,均为棚改安置房,竣工22.8万套,其中19.4万套为棚改安置房。但实际上后来的货币化安置比例一直在增加,起码超过50%,直接拿钱让你自己去买房。

    杭州将棚改称为“攻坚战”,计划在“十三五”期间要完成改造178个村,其中,按拆除重建139个、综合整治21个、拆整结合18个;各年度目标是:2016年21个村、2017年22个村、2018年27个村、2019年32个村、2020年76个村。
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    所以不光是2018,还有2019,2020,未来的这两三年,杭州楼市,都还有棚改的资金在支撑着买方市场,所以杭州开发商不愁没有买家,不用担心降价。但不用等到2022年,到2020年,杭州的大基建和棚改基本就结束了,所以利好基本就是到2020。

    4

    楼市基本面

    决定房价的因素,短期最重要的还是供需,货币和政策。

    就需求端来说,杭州现在的需求量的还是很大,因为拆迁因为亚运会,大家都看涨,现在都是只买不卖,市场僧多粥少,如何增加供给量,任务很艰巨。

    根据杭州市住保房管局的数据统计,2017年杭州首次置业的刚需占比60%,90平米以下的占到60%,2017年3月份杭州进一步调整限购政策后,外地购房者成交占比显著降低。全年外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%,明显低于2015年(19.5%)和2016年(33.8%)水平,2016年置业较多的上海购房者,2017占比仅1.8%,下降了5个百分点。所以调控还是有效果的,至少把投资客挤出去了,留下来的是刚需,投资客少了,就减少了炒作,但因为新房市场存在的价差,刚需都去抢,所以还是显得那么火爆。

    而供给端,杭州新房市场仍是供不应求,截至2018年3月24日,杭州市(含临安、富阳)存量住宅房源剩余24242套,其中杭州市区(除临安、富阳)仅剩17150套,这些房源仅够卖2个多月。

    二手房市场的成交量也依然处于高位,2017年杭州二手住房成交118557套,同比仅下降1.8%,今年成交量应该会比去年下降比较多。
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    再从2017年的土地出让来看下2018年的新房供给量。

    2017年,杭州市区(含萧山、余杭、富阳、大江东,不含临安,下同)共出让住宅用地93宗,合计出让面积586万平方米,同比2016年增长4.9%;成交金额2025.4亿元,同比增长24.7%。

    如下图:2013-2017年杭州市区土地出让面积、成交金额对比图
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    可建面积981.5万平方米,同比2016年增长2万平方米,基本上持平,面积没什么增长,只是地价涨了。

    分区域来看,市区出让的涉宅地块主要分布在主城的申花、祥符、城东新城、丁桥、三墩板块,余杭的良渚、崇贤板块以及萧山的市北、南部新区板块,地块分布较广。其中拱墅区出让10宗涉宅地块,可建面积75.8万平方米,占主城区涉宅地总可建面积的24.1%,区域内申花板块为目前主城区内地价最高板块之一,申花的地这么贵,房价卖那么高,也不足为奇了。

    下图是2012-2017年杭州的新房供给套数和面积
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    2017年卖的地,如果2018年全部建出来,面积才981万平米,从过去几年的新房供给量对比看,这点供给量还是会感觉供不应求。

    杭州当然还是会继续卖地,虽然财政增长快,但要开亚运会,建各种场馆要钱,棚改拆迁要钱,修地铁要钱,卖地自然不可或缺了。但是为了调控,又不能出地王,所以政府也会自我控制一下,估计2018年的土地出让款不会超过2000亿吧,所以土地供给量也大不到哪去。

    但2019年,2010年的市场供给量,有个利好是,棚改回迁房开始入市了,但是这些拆迁的土豪们子弹慢慢打完了。届时市场的供需结构也会逐渐逆转。

    暂时不做太远的判断,后市我还会继续关注杭州市场,就2018年来说,杭州楼市应该还是以稳定为主,新房因为有限价,所以想涨也没办法涨,二手房因为价格上的劣势,也不能为所欲为的涨,否则摇号政策后就是限售政策了。


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    继续疯吧,上帝要你亡,必先让你疯
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    你知不知道每户拆迁费是多少,年均200多万元,这点钱只能买一个50平方米的房子呀,拆迁户有苦说不出呀!
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    比较理性的分析,现在在杭州买房的都是奔着亚运会去的,大家都认为还会涨。这种都奔着某个点去买房的心态是比较危险的。
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    房价涨得不快就拆迁,一拆一买房价能不涨价,套路深啊[捂脸][捂脸][捂脸]
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    一季度就卖了900多亿土地。全年2000亿不一定吧
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    最好涨到10万一平方,
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    拖绝对托 昨天杭州季度报告 第一季度卖了700多亿土地金额
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    最好一百万一平,反正我买不起
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