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热文!十年10套房的沪上“老司机”告诉你,从上海2035总规中窥见环上海楼市钱程

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发表于 2018-4-13 10:31:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
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说起规划,能深入浅出地读懂其中玄机,确实很难,夏良便是其一。凭借多年从业积淀和个人研究,再加上“十年10套房”实战经历,夏良在投资置产方面可谓经验一筐萝,本期系列首发文章,就从他的视角,来看“2035规划”下的环上海投资机会。

2018年的第一个月,中央送给上海一份大礼,“上海2035总规”正式批准、发布!

“总规”已经明确,用18年的时间,把上海打造成世界顶级城市,这是国家战略,是一定要实现的目标。

要实现这一目标,是有具体纲领的。

在城市布局上,上海要主动服务“一带一路”建设,协同长三角整体发展,构建上海大都市圈,进而“打造世界级城市群”

在发展路径上,上海要探索高密度超大城市可持续发展的新模式,牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全4条底线

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两条红线的划出,挑明了一个信号,上海的发展,离不开周边城市的支撑,上海的发展,也要带周边城市一起飞

这就给环上海的楼市带来无比巨大的想象空间。怎么理解?先从2个数据来看,这2个数据也是支撑房地产发展的最重要要素。

首先,总规要求至2035年,常住人口控制在2500万人左右。

其次,至2035年,建设用地每年负增长,控制在3200平方公里以内。

这意味着什么呢?

2016年底,上海常住人口2420万,建设用地总量3150平方公里,红线一出意味着未来18年,只有80万人(每年4.4万人)、50平方公里建设用地(不到1个松江新城的面积)的增量。

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显然,上海主城区和嘉定、松江等新城发展已经饱和,城市规划带动房产升值的红利,在上海已经基本结束,在环上海都市圈尚有那么3-5年的机会。再不抓紧,通过买房步入中产的大门彻底关闭。

买房和打股票一样,最有潜力的当属“原始股”,但是初期具有原始股属性的地段往往隐晦、不起眼,多数人往往视而不见。等多年后变成成熟区、黄金地,只能花高价钱去买“流通股”,就是二手房。

所以,率先挖掘出潜力地段是至关重要的

而玄机,就在这张综合交通协调图上,透过它,便可一窥环上海楼市锦绣钱程!

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为了更直观地了解上海大都市圈“多条廊道”的高铁网络布局,我们根据铁总和苏浙沪3省已发布的规划图,绘制了以下《长三角高铁规划图》

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长三角高铁规划图

注:

1、蓝色线条为已开通铁路

2、红色线条为在建规划中铁路

长三角地区,历来以南京-上海-杭州-宁波的“Z”字型为主轴,苏南和浙北环杭州湾地区经济最发达的都市都密布在这“Z”字型主轴上。

除上海都市圈外,“Z”字型上还有南京都市圈、苏锡常都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈等“多心”、“多核”。

近年来,随着宁杭高铁、宁启动车的相继开通,“Z”字型变成了“巨”字型(上图蓝色已开通线路),宁杭发展轴和江苏北沿江发展轴逐步兴起。

“上海2035”规划中提出,上海融入长三角的5条廊道:沿江、沪宁、沪湖、沪杭、沿湾,其中只有沪宁、沪杭廊道已建成了高铁,沿线的昆山、嘉善、嘉兴,也是环上海楼市中最早热起来的城市。

而在沿江、沪湖、沿湾这三条新廊道上,目前都已在建或即将开建高铁,并将在未来三年(2019-2021年间)相继开通。它们分别是:

1是沿江廊道,2019开通沪通铁路,2020开通南沿江高铁,重点城市太仓、南通;

2、是沪湖廊道,2020开通沪苏湖高铁,重点城市吴江、湖州;

3、是沿湾廊道,2021开通沪乍杭高铁,重点城市平湖、海宁。

本篇,我们就重点来说说沿江廊道的机会点。

沿江廊道上,在建的为沪通铁路,同时还规划了苏南沿江城铁。

这2条线从张家港到太仓段并线运营,从太仓接入上海,分两期建设:

1、一期经太仓南、安亭接入沪宁铁路,进上海站或上海虹桥站,预计2019年通车;

2、二期沿上海S7、G1501高速公路走向,在吴淞口跨越黄浦江,接入上海东站,预计2021年通车。

而沿江城际,从张家港西去南京,预计2020年通车,届时实现包括太仓在内的苏南地区县县通高铁的目标。

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沪通铁路走向图

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苏南沿江城际铁路走向图

我们先来看看太仓。

太仓是沿江廊道最邻近上海的城市,但也是最委屈的城市。

环顾上海周边,距人民广场最近的城市,就是太仓,直线40公里以内,它甚至比昆山还要近10公里!比上海一些远郊新城都要近的多。

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然而,在与上海陆上接壤的5个县市中,最委屈的也是距离上海最近的太仓,只有40公里,却被交通阻隔

花桥因为轨交11号线,是整个上海的花桥;嘉善因为有高铁,打着“虹桥下一站”的旗号,也成了整个上海的嘉善。事实上嘉善到上海人民广场90公里,比太仓远了一倍多。

目前的太仓不沾地铁,也暂未通高铁,所以只能是宝山、嘉定的太仓。而太仓的规划也正是这样做的,紧贴着环沪一线,一个科教新城,紧挨着嘉定,一个浏河,对望宝山

交通利好

公交同城化已实现,未来直通上海4大火车站。

应该说,沪太两地早就实现了公交同城化。每天5条不同走向的公交快线,在太仓和上海之间的地铁站、公交枢纽之间来回穿梭,20-30分钟车程、最晚23:05分末班车、公交卡的互通,大大便利同城往来。

而真正让太仓飞起来,成为跟昆山、嘉善一样的环上海“高铁”新城,最快明年就可实现!

2019年沪通铁路一期开通,太仓经安亭接入上海站(静安区)、上海虹桥站,取得和昆山一样的区位优势

2021年,沪通铁路二期开通,太仓直达上海北站和上海东站;届时,环沪诸城中,唯太仓可以有直达上海东(浦东)、西(虹桥)、北(宝山)、中(静安)4个方向,相比昆山、嘉善只能到达上海虹桥,抑或昆山-上海站、嘉善-上海南2个方向,太仓未来往上海方向的通达覆盖面更高

更值得一提的是,从“上海2035”规划图上可看出,太仓扼守南沿江廊道(直达常州、南京)、北沿江(直连扬州、泰州)、沪通廊道(南通、苏北、山东半岛一线牵)和沪崇启廊道(上海市区到崇明、启东、海门都必经太仓)4条廊道在此交汇,环顾与上海陆上接壤的太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖5县市,当属太仓最牛!

尤其是全新的上海东站,就是想盘活浦东沿海自贸区和北上海港口群的活力,太仓正是北上海沿江、沿海发展廊道上的“出沪第一站”。未来太仓很可能领衔环上海!

热点板块

1、太仓高铁站

“北上海第一站”,未来20分钟通静安达虹桥

沪通铁路设有太仓、太仓南2站。太仓站将是沪通铁路沿线第一客流大站,预计停靠车次与现昆山南站不相上下,从该站到上海虹桥及上海站预计在20分钟左右,票价预计在18-30元之间(D\G字头)。

太仓站位于太仓市中心与浏河镇之间,目前周边在售新房项目数个,均价15000-17500元/,站点旁还有城际快线客运站,20分钟接驳上海地铁嘉定北站,完全可以做到“白天在上海市区上班,晚上返回太仓居住”。

2、浏河镇

郑和下西洋从这里出发,30分钟无缝接轨美兰湖

而在太仓高铁站东侧,当年郑和下西洋的起锚地、万里长江“江尾海头第一镇”浏河的房产项目,均价14000元/,相比与上海几乎等距离的昆山花桥,这里的房价便宜了将近一半。

而浏河30分钟公交车程无缝接驳上海北部各地铁起点站,也使得其早就成为北上海,尤其是宝山、嘉定市民“以时间换空间”改善居住和养老度假的理想置业地。

3、太仓港区

苏州的“外高桥保税区”,房价11000元/起

太仓高铁站周边另一块价值洼地,要属太仓港区了。可别小看了太仓港,它是万里长江内河第一大港,江苏省第一大港,中国第六大港,相当于整个苏州市的“外高桥保税区”板块

规划从苏州园区-昆山-太仓高铁站-太仓港区的市域轨交S2线,以及从上海美兰湖-浏河-太仓港区的有轨电车都通达这里。目前,从太仓港区直达上海的城际快线,每天12班次往返,基本每小时1班,车程50分钟,非常适合上海老年人来此居住。

太仓港区地产项目,均价约11000元/,未来苏州S2线通车后,从这里出发,1小时内可达包括上海、苏州、昆山、太仓四城,发展潜力不言而喻。

4、太仓南站周边

太仓的“联洋国际社区”,房价破20000元/

太仓南站位于太仓城南与上海嘉定交界处,该站处在沪通铁路太仓-安亭联络线上,只能通往上海虹桥站及上海站方向,且与上海、太仓站都距离过近,预计将来只有为数不多的D车停靠。

但是,该站规划引入苏州S1支线和上海嘉定有轨电车,所处的天镜湖科教新城又聚集了太仓最好的实验小学和高中,相当于太仓的“联洋国际社区”。该板块最为靠近上海,直线仅8公里,区域内天镜湖项目已达到20000元/。


沿江廊道上,说完太仓,我们再来看看南通。

南通是沿江廊道受益最大的城市。

地理位置上,南通实为“难通”,东、北临海,南、西临江,与苏南呈隔断之势,是为孤岛。2008年之前,从上海和苏南去往南通,要坐轮渡,而时至今日,南通依然没有南向铁路,每次来上海,必绕道南京。

公路上,苏通大桥成为连接南通和苏南的唯一通道,但是这座被称为中国最堵的跨江大桥,黄金周客流高峰时,过个桥要5小时。

然而,随着沪通铁路的开通,2019年,南通将实现真正意义上的“南通”!

南通,因为多年市场的低洼而蕴含价值。南通因为天险阻断交通不便,外来投资客就少了很多,目前房价被限制在9000-15000元/,在环上海第一圈层“1+6”大都市圈(嘉、甬、舟、苏、锡、通)的6个地级市里是最低的

南通地级市辖4区5县(市)共730万人口,空间上的隔断和经济上小城大县模式,让本地需求足够旺盛。

2019年,沪通铁路首期开通直达上海站上海虹桥站2个方向的高铁,沪、通里程仅137公里,全程1小时内,动车票价约42元,比去崇明岛的过桥费还低。

而沪通铁路沿途经过的太仓、常熟、张家港等,都是长期雄踞中国百强县市榜TOP10的城市,是中国县域经济最发达的地区,这么多县市组成的“沪通1小时生活圈”,当前房价最低的一端正是南通。

可以预计,2019年以后的南通,将不再是730万本地人的南通,他更能承接来自南面上海、西面苏州的刚需人口导入和产业转移,成为至少影响沪、苏、通三地5000万常住人口的“北上海”门户城市

城市地位

南通给你的印象是穷矮丑?非也。南通的经济底子并不差,2016年全市GDP达到6768亿元,全国排名第21,超过了西安、济南、沈阳、哈尔滨等一众副省级省会城市。

近年,南通平均经济增速高达9.3%,可以说领跑整个江苏。

在江苏省内,仅次于苏州、南京和无锡,排名第四,同时也是苏北地区排头兵、NO.1。

当然,南通人并不认同他们属于“苏北”,更偏向于“苏中”、“北上海”,毕竟南通是我国首批14个沿海开放城市之一,长三角北翼经济中心城市。

江苏省贴着长江北岸的南通、泰州、扬州三市,可以称为“苏中”,而扬州、泰州则是第三代、第四代领导核心的故乡,因此21世纪初的十年,堪称“苏中”发展的黄金十年,宁启铁路双线电气化、苏通大桥、泰州大桥、润扬大桥、扬州泰州机场等重大工程相继建成。无疑带来家门口的利好。

优势与劣势

基础教育是优势,重化工区域要避开。

南通的优势是基础教育,启东中学长期以来都是与黄冈中学并驾齐驱的学校。但是,长期以来,南通的人口流失率非常高,只要是考出去的大学生,当然还有通州、海门、启东的“建筑大军”,走出南通,十有八九都奔大上海去了,基本上都不会回来了。

很多年以来,南通都一直是一座完全自嗨的城市,不管是经济,还是房地产。同苏州一样,在2013年前后,南通房地产进入了数年的冰冻期,2016年的行情到来之后,价格迅速从7000多涨到了14000元/,南通库存被消化一空。政府开始限价,却不限购,最终导致全民的集体癫狂。

2017年10-12月,我们数次前往南通,基本上都是本地人在抢房,而且很多热门项目要携全款,一开盘即秒光,已经不是新鲜事。

但是,南通并非处处坦途,也会有不经意的“大坑”。在南通的长江边上,大量的化工企业呈线性分布,烟囱林立,非常震撼。

当下中国大陆,论人均GDP最高的区域是天津滨海新区(当然最近又被扒出数据造假,不过挤出这些水分后仍然高的惊人)。然而整个天津16个区唯滨海新区的房子不限购,正是因为滨海是重化工区,很多购房者看到石化、烟囱就“感冒”!

所以,我们从来不推荐崇明岛上隶属于启东管辖,但能看到江对岸化工厂的项目,还有平湖乍浦、海盐秦山、宁波杭州湾等地的项目,因为石化、核电等不利因素,奉劝大家不要贪图低房价,被“骗”进去!

同理,现在也要旗帜鲜明地告知大家:南通某些重化工业区域的所谓长江一线江景,不是卖点,而是污点!买房不能盲目跟着GDP走!

热点板块

1、港闸区:南通的“大虹桥”

南通4区中,港闸区最先受铁路发展带动利好,区内不仅有原来的南通火车站,更靠近未来的南通西站枢纽,可以说,港闸区就是未来南通的“大虹桥板块”。这里沪通铁路、北沿江高铁、沿海高铁3条线路交汇设站,港闸区起飞在即。

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南通港闸区区位示意图

港闸区可通达线路:

沪通铁路 上海-嘉定-太仓-张家港-南通西

北沿江高铁 上海-南通-泰州-扬州-南京

沿海高铁 上海-南通-盐城-连云港-青岛

商业硬件上,港闸区为南通第二大商圈,仅次于市中心崇川区,华润万象城、百盛、三甲医院、南通理工学院,宁启铁路南通站都位于该区。

沿着南通在建地铁1号线,距南通西站4站路程之内,有万科、恒大、招商等品牌房企的诸多楼盘在售,均价12000-15000元/。港闸区应该是投资南通未来的第一选择。

2、开发区:南通的“莘庄板块”

位于苏通大桥北桥头堡位置的南通市开发区,则是总长35公里的南通地铁1号线的另外一端,也是自驾车从上海、苏州进入南通最先到达的门户区域类似于南通的“莘庄板块”

这一区块同样也是万科、绿地、恒大、碧桂园、世茂、中南、中港等品牌开发商云集,房价从9000元/起步


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可以可以
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发表于 2018-4-13 11:27:38 | 显示全部楼层
假如异地属同一地混清那更好!可调整各属地非主基属地搬迁至异地同属。只规定江浙沪,这样低收入居住低价房,并调剂生产职业素质,参加技能工作熟练撑握操作经验,借鉴发挥技术经验操作发挥调剂作用。减少失业率和无适用工就业压力。走社会稳定的和偕之道是很好的。
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炒房可以,但是房价下跌时不要砸售楼处,这才是模子,否则就是流氓。
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发表于 2018-4-13 12:46:27 | 显示全部楼层
胡扯!上海郊区买房好过这些地方
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继续………没买的快买!!!上家等出货呢
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发表于 2018-4-13 14:09:52 | 显示全部楼层
买房要趁早[捂脸][捂脸]
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发表于 2018-4-13 15:06:54 | 显示全部楼层
2035人口红利早消失了,上海有没有2400万还是未知数了。
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发表于 2018-4-13 16:00:53 | 显示全部楼层
买房进入中产?你做梦吧!
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