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高周转的碧桂园对自己的“高转周”居然不满意!

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发表于 2018-4-13 10:10:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
一份碧桂园集团高周转专题会会议纪要流出,又双在地产圈刷屏了!
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业内展开了各种讨论。研习君先给大家梳理梳理这份纪要的内容:
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什么是“035”,请看下图
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整篇纪要稳健传达了一切为高周转让路的原则,并要求设计院当天接到设计任务,当天通宵出图?

建筑师是那颗软柿子吗?

”一万元”的故事火了:
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有网友试着跟杨主席对话:我有个大胆的设想,用一万块钱,集合一个城市的设计师,一秒出图。

还有角度不一样的网友评论:虽然并不认同碧桂园高周转的模式,但是也不得不说地产的经营理念远超设计院。大部分设计院还没有基本的工作流程和分工,对于一项任务的运营也基本上是根据项目负责人的操作自主决定。其实设计院也应该学学碧桂园,把一项常规工作分成若干小工作,每个小工作有标准,有操作流程,也有时间节点要求。即使这样还达不到碧桂园的要求,那至少也能跟甲方据理力争为什么达不到通宵出图的要求。

倒没看到经验资深的建筑师发声,难道他们就这样给房企势力低头?于是研习君联系了一位建筑师朋友聊聊。
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Ta可能也是位佛系建筑师,居然这么说:纯出图是快的,时间主要花费在沟通和修图上。如果事先和甲方达成共识有一定的默契,改图也不会太多频繁。但是这份压力对于刚进来的实习生就不那么友好了,为了保证高周转,改图率要低,甚至不允许改图。没经验顶着巨大压力,还是分分钟能吓跑的。

碧桂园的研发部,研究户型、标准化、政府公关事宜,前期搞定好,就等设计师建模画图。大房企关于建筑这块是有一定标准的,一般性纯住宅设计,不改图的话,都是几天出来图。

研习君敬佩建筑设计师,特别是在为这种大企业服务的你们,建筑设计师需要严谨和专业,不夸张的说,你们的设计一定程度上关系到住户的居住安危。也不得不说,广大网友们略有夸张地表达了建筑设计工作者的处境。

高周转不背锅

纪要中频繁提到的高周转,是什么意思呢?

资金从资金形态货物形态资金形态,每循环一周叫周转天数,周转天数越少,那么周转率越高,反之就是周转率低。

房企的高周转模式主要体现在缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间,进而做到快速开工,迅速开盘,回收现金流以实现财务平衡!

不仅仅是碧桂园,万科、恒大等房企都十分认可并奉行高周转模式,这是2017年11月份恒大,《关于实施高周转重大奖励及考核决定》的文件:
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讨论高周转前,先说说如今房地产行业的成本和利润。房地产行业已进入中低利润行业,那么,一套房子它的成本到底有哪些?

大概有由下六部分组成:

    土地成本

    政策成本

    银行贷款的财务成本

    房产税费成本

    造价成本

    人工成本

按照一般房企的开发节奏,从获取项目进行前期产品定位和策划,再委托设计单位进行方案和施工图设计,期间还有可能进行多次反复讨论和评审,如此,从拿地到开工,短则6-8个月,长则一年。但如果参考万科、恒大、碧桂园等标杆房企,通常仅需3-4个月,到第八、第九个月就可以正式开盘销售,而其他速度慢的房企还可能远未达到销售标准。不仅仅是建筑设计师,地产行业哪个部门不是为了自己的趴通宵达旦?
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选择薄利多销还是精品开发,不同的房企有不同的策略。但是针对不同的城市和客户群体,当然也要因地制宜。研习君前两天发表的文章:房企扎堆小城市为抬房价,不明觉厉?!随着一二线城市严政落地和三四线城市货币化棚改的推进, 房企巨头纷纷加入三四线城市蛋糕之争。先不说在一二线城市购房者是不是愿意给精心设计的住房买单,三四线城市刚需客们买房的时候,考虑的多事地段和环境,实用能住是第一要务!

所以说,当天出图看似不合理其中的逻辑却没毛病。三四五线城市,标准化产品,迅速周转,企业判断这样的城市目前住宅产品不该走中高端路线,而是把相对成熟的标准化产品输出,市场就会买单。三四线城市的土地价格低,对产品的差异性要求并不高,标准化产品得以落地。

存在的就是合理的,无论你是甲方还是乙方,都有自己的角度和出发点。高压出高效,也不只是发生在房地产行业,你的行业也有这样的现象吗?不妨在下方留言告诉研习君。
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快速周转就是房地产开发商的最重要竞争力
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好歹人家是激励政策
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发表于 2018-4-13 11:05:39 | 显示全部楼层
大部分房地产公司都越来越重视高周转了~毕竟银行的利息变高了
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发表于 2018-4-13 11:23:36 | 显示全部楼层
小房企在建造技术上完全被碾压了
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发表于 2018-4-13 11:39:19 | 显示全部楼层
什么事情都得提前做好准备这倒是
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发表于 2018-4-13 12:30:55 | 显示全部楼层
这就是盖房快准狠的秘诀吗
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发表于 2018-4-13 12:59:38 | 显示全部楼层
现在的房企开盘都很快。
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发表于 2018-4-13 13:57:32 | 显示全部楼层
保持源源不断的现金流,对一个公司来说很重要。
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发表于 2018-4-13 14:44:15 | 显示全部楼层
三四线城市开发必须得依靠高周转
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