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沪改善型住宅扎堆入市,释放了哪些信号?

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发表于 2018-4-12 10:01:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
自去年下半年起,由于预售证管控比较严格,均价5、6万元/平方米的项目入市不多,10万+的项目凤毛麟角。而近期多个改善型项目扎堆入市,引起买家关注。

那中高端项目扎堆入市释放了哪些信号?

沪改善型住宅扎堆入市,释放了哪些信号?-1.jpg

近期翠湖天地隽荟都成为楼市焦点

一般而言,楼市节奏恢复正常,交易先从刚需项目开始,由于刚需项目价位低,又是市场交易“基石”。一旦人气被带旺后,改善型项目再加入其中,楼市多点开花,形成会良好交易氛围。

不过去年下半年开始,中高端入市项目屈指可数,市场几乎就是刚需一条腿走路。通过刚需——改善——豪宅节奏性轮动,会更有利于市场良性运行。此外,这轮集中入市也有望合理化解半年多积压的改善客户,否则仅几个项目入市反而容易造成热销局面,不利稳定市场情绪。

房企预期调低,快速跑量回笼资金。对房企而言,除了个别龙头房企一季度表现不错外,大部分房企销售业绩表现一般,造成后三个季度的营销压力增加。近期各地又有调控加码的动作,表明今后调控不会放松。那么继续捂盘不会带来任何好处,对于未来的不可测性,抓紧时间回笼资金才是掌握主动的举措。

最近,一张成交图在网上流传,红色楼盘为高端项目:

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中高端项目入市对市场影响:

1 中高端项目入市,全市交易均价上涨

随着中高端项目入市,全市交易不可避免出现均价上涨。当然,这种上涨完全基于结构性关系,从项目本身而言涨幅相当有限,甚至不排除出现二期价格比一期还要便宜的可能。

2 短期上海价格天花板出现

高端项目往往是市场的标竿,短期价格高低往往会决定其他产品定价。以上图为例,大卢最关心的是市中心翠湖项目的最后定价。网上显示,这批房源单价范围在12万-19万,再看15年的价格,也是这个区间,房价3年没涨!这个价格也就意味着豪宅的价格标杆,短期价格天花板初现。

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3 二手房价格进一步承压

二手房定价参考除了小区同类房源如何挂牌外,区域内新房价格也是二手房重要参考依据。那么现在新房价格已经被抑止,存量市场涨幅也会受到牵制。

4 市场试金石。

高端项目入市价格远低于市场预期,等于开发商把一部分利润让给了客户,或者说,即便后市有调整,由于是低价入市,也把价格下跌风险提前释放了。在低价的背景下仍没有比较好的去化则说明市场人气不足。由于是风向标,也有可能影响到其他项目,进而对整个市场信心造成拖累。


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