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上海那些“卖不掉”的“老破小”房价和“有诚意”房价差多少?

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发表于 2018-4-8 17:19:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
上海那些“卖不掉”的“老破小”房价和“有诚意”房价差多少?-1.jpg

与12月末相比刚需项目1月初“明智价”上涨的小区个数为111个,“明智价”下跌的小区个数200个

还是那个逻辑:

楼市下行的环境下,一个小区内性价比最高的那几套房子,决定了这个小区的最高价格

如果性价比高的这几套房子不卖掉,其他高价格房子更只能干等着,是白挂价

下面举几个例子,来看一下我们明智价的研判过程吧。

案例1:长宁新华路法华镇路878弄

截止2018年1月7日,1986-1987年建的法华镇路878弄有9套房源在线挂牌。

下面我们详细介绍一下小区明智价研判过程:

由于目前小区挂牌房源1房居多,因此我们明智价的研判数据以1房为主。
上海那些“卖不掉”的“老破小”房价和“有诚意”房价差多少?-2.jpg

小区1月份挂牌中位数为71855元/,与之相近的2套房源分别是挂牌价71312元/、挂牌价72398元/的房源。

从带看量看:

挂牌价71312元/的房源是该小区1房看房量最多的房源,但也挂了200多天没卖掉;

挂牌价72398元/的房源挂了300多天竟无1人约看。

从价格走势看:

挂牌价71312元/的房源从上线挂牌至今已多次降价,挂牌价72398元/的房源业主看来是不着急卖,上线至今未调过价。

挂牌价71312元/的房源历史价格走势:
上海那些“卖不掉”的“老破小”房价和“有诚意”房价差多少?-3.jpg

可见71855元/的价格是不被市场所接受的。

小区的明智价应该低于7W,我们可以看一下挂牌价69844元/的房源,该房源为中层房源,楼层好,挂牌至2018年1月底已200多天看房人数仅1人,可见该小区的市场可接受价格已跌破7W,应该在6.7W-6.9W左右。
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小区历史成交也佐证了我们的研判结果。

小区历史成交房源:
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案例2:浦东外高桥上炼一村

截止2018年1月7日,1953-1975年建的上炼一村有9套房源在线挂牌。

下面我们详细介绍一下小区明智价研判过程:

我们以挂牌量比较多的40左右的房源为例,研究该小区的明智价。
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小区1月份挂牌中位数为39517元/,与之相近的2套房源分别是挂牌价38910元/、挂牌价41106元/的房源。

从带看量看:

挂牌价38910元/的房源,虽然看房人数在小区中算是多的,但近30天也没人约看的过了。
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挂牌价41106元/的房源,挂了100多天看房人数少的可怜。

从价格走势看:

挂牌价38910元/的房源从2017年10月上线挂牌至今已多次降价。

挂牌价38910元/的房源历史价格走势:
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挂牌价41106元/的房源,挂牌期间也降了一次价。

挂牌价41106元/的房源历史价格走势:
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可见39517元/的价格是不被市场所接受的。

我们再来看一下比小区中位数低蛮多的挂牌价35971元/的房子,该房源挂牌至今已有200多天看房人数极少,足见小区的明智价应该低于3.5W
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上表中挂牌价34065元/的房源已于2018年1月22日以34065元/的价格成交,成交价与挂牌价分毫不差,进一步验证了我们明智价的准确性。

案例3:徐汇徐家汇裕德路66弄

截止2018年1月7日,1994-1998年建的裕德路66弄有6套房源在线挂牌。

下面我们详细介绍一下小区明智价研判过程:

我们以挂牌量比较多的50左右的房源为例,研究该小区的明智价。
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小区1月份挂牌中位数为112276元/,与之相近的2套房源分别是挂牌价110870元/、挂牌价113250元/的房源。

从带看量看:

挂牌价110870元/的房源挂了100多天约看人数非常少;

挂牌价113250元/的房源挂了接近200天也仅有2次。

2套房源近30天都未有人约看过:
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从价格走势看:

挂牌价110870元/、挂牌价113250元/的房源上线至今均未调过价,可见业主态度很坚决,不肯割肉出手。

综上,该小区112276元/的价格是不被市场所接受的。

小区的明智价应该低于11W,我们可以看一下挂牌价106181元/的房源,该房源挂牌近2年,带看人数累计起来也不算少,但就是卖不掉。再看一下挂牌价107444元/的中层房源,也是挂了300多天卖不掉,可见小区的明智价格应该在10.5-10.6W左右。
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小区历史成交也佐证了我们的研判结果。

小区历史成交房源:
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按照以上方法,我们将上海标杆二手房项目的明智价进行了计算和发布,见下表

图表中项目名称一列:

红色字体代表对比上期明智价上涨,括号中数值代表涨幅;

绿色字体代表对比上期明智价下跌,括号中数值代表跌幅;

黑色字体代表 1、对比上期明智价没有波动。2、上期明智价我们有明显偏差的项目,我们本期没有进行涨跌处理。3、有新增项目补进的,也没有做涨跌统计。

图例:
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黄浦区
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静安区
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徐汇区
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长宁区
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普陀区
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杨浦区
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虹口区
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闵行区
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宝山区
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嘉定区
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青浦区
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松江区
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奉贤区
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浦东区
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购房选房指导参考,学习了
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