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大浦东新房供应告急 老南汇蓄势待发能否拯救上海大地主

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发表于 2018-4-8 17:12:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
导语:公证摇号、商办整顿、房住不炒……风云变幻的2017在一片唏嘘声中结束,2018年初楼市迎来新契机,新房严限价格,房价倒挂成了常态,可谓是抄底买房正当时,为此新浪乐居独家开展“狗年探春、抄底行动”,横扫上海及环沪城市群,提前剧透狗年最真实的楼市动态。

浦东作为上海新房市场的供应大户,市场关注度极高,但自2018年以来,整个浦东新区仅有一盘拿证开盘,且开盘报价低于周边二手房价格。在其他各区楼盘相继拿证的当下,浦东新房市场开年遇冷,面临着供应不足的窘况,那么,后续浦东是否能够加大新房供应?一二手房房价的倒挂是否意味着浦东新房的抄底时机已经到了?为此,乐居就探访了浦东各大板块,为广大购房者带来浦东新房市场的一手动态。

根据本次的浦东探春行动,小编整理了一下浦东的区域整体指数:

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浦东新区区域指数

浦东供应开年遇冷 限价压力下一证难求成主因

尽管浦东的前景被无限看好,但在2018年伊始,浦东新房却遭遇了一波冷空气,供应量方面,在2018年开年以来,浦东仅有惠南板块的盛世荟庭一盘拿到预售证,推出了306套房源, 自从项目在1月份售完之后,浦东就再没有新房供应。 在市场收紧,政府限价的大背景下,一证难求成了浦东迟迟难有新盘入市的主要原因,尤其是浦东外环以内,即不包含老南汇的地区,供应持续挂零,上一次有新房拿证还要追溯到去年5月,阳明花园的拿证开盘。这也就造成了浦东(不含老南汇)地区的房价下滑,据克而瑞数据显示,浦东(不含老南汇)1月新房成交均价约为91417元/平,而2月则约为87963元/平。相反的是,老南汇地区持续有新房入市,供应的增加带动了成交的上扬,也推动了房价的走高,克而瑞数据显示,老南汇1月新房成交均价约为28705元/平,2月则约为31374元/平,即便是在过年期间,房价也没有向下波动,惠南、周康、祝桥、临港等板块均有上涨。

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浦东2018年新房成交价对比(不含别墅)

内中环成熟社区一房难求 郊环迪士尼效应显现

尽管现在供应较少,但无论是开发商还是购房者,都仍然看好浦东。作为供地大户,浦东新区的置业价值是毋庸置疑的,内中环地区如陆家嘴、张江等商务大区,从来都是一房难求;而源深洋泾、世纪公园、塘桥这些发展较早的成熟社区,也备受购房者青睐;而金桥、外高桥等板块也是近几年大量购房者涌入的地方,典型如2017年开盘的森兰名轩和阳明花园,大规模开盘却都在短时间内售 罄,热度可见一斑。而浦东的外郊环则更是刚需的大热区域,老南汇地区的周康、惠南由于11、16号线等轨交的利好,人口不断导入,沿线新房需求量激增;而川沙板块在迪士尼旅游资源的带动下,人气迅速升温,带动了迪士尼小镇周边的投 资置业发展,房价迅猛上涨。

在后迪士尼时代,临港板块则是另外一个受到重点关注的置业新宠。轨交16号线在临港板块设有书院、临港大道、滴水湖三大站点,在人流导入上起到了相当大的作用,临港新城已经不再是人们过往印象中那个偏僻的角落,除了泥城、书院等老镇的配套已经基本完善以外,南汇新城镇的配套也已经渐有起色。政府的重点规划倾斜是临港板块的一大重要利好,未来上海东站落户浦东,极地海洋世界、冰雪世界等重点旅游资源的规划建设,都将给临港板块带来丰富的旅游资源,一旦发展成熟,临港或将复刻川沙的迪士尼效应,带动周边的投 资置业发展。

目前,浦东在售新盘共有26个,其中6盘为尾盘在售,待售楼盘39个,其中纯新盘共计16个:
楼盘名板块户型价格(前期)
万科金域澜湾临港75-131平2至3房约29900元/平
保利玲珑公馆临港78-109平2至3房纯新盘待定
滴水湖馨苑悦湾临港88-148平2至4房待定
柏澜晶舍周康100-120平2至3房
纯新盘待定
盛世荟庭惠南84-116平2至3房约31000元/平
万科翡翠滨江
源深172-567平
总价约3000万起
仁恒公园世纪世纪公园275平4房
总价约3300万起

从在售楼盘情况来看,浦东新区的在售新盘以改善以及豪宅为主,由于刚需市场的活跃,区域内的刚需盘一经开盘就会迎来高速的去化,因此目前区域内在售刚需盘较少,但可以看到的是,浦东的刚需新盘存量还有很多,其中大部分集中在老南汇地区,尤其是惠南、临港等板块。

为了深入了解浦东市场,乐居团队选取了浦东65个新盘中选取了5个具有代表性的楼盘实地探访,分别为源深板块的万科翡翠滨江、周康板块的柏澜晶舍、临港板块的保利玲珑公馆、万科金域澜湾和滴水湖馨苑悦湾。

万科翡翠滨江是浦东典型的豪宅之一。可以说,万科翡翠滨江的现状是浦东内中环新房的缩影,房价较高,动辄千万,客群较窄,在售房源较少,后期有存量。这类豪宅的品质普遍比较高,且享有优质的地段资源,但价格较高,去化周期较长,因此供应不多。

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万科翡翠滨江实探照片

据悉,万科翡翠滨江项目目前在售最后三套房源,房源户型为建筑面积约172平米、205平米和567平米的房源。后期将推出240平和300平的大平层房源,总价大致在3000万元起。项目位于浦东区源深板块。源深板块位于内环内黄浦江畔,属于浦东较早开发的住宅社区之一,配套成熟。目前滨江土地稀缺,现在江景资源住宅不断向南北两侧扩展,北向除了杨浦滨江的小部分以外,就只有浦东的万科翡翠滨江项目。房价较高,面向改善人群。自驾方面,通过杨浦大桥可自驾通往市区;公共交通方面,项目距离6号线民生路站直线1公里,并且紧靠在建中的14号线和18号线。

项目在售的房源位于一期的3号楼和二期的8号楼和15号楼。而后期将推出的大平层房源位于3、5、9号楼,位于小区的中心位置。项目采用葡萄牙米黄石的外立面,小区中间的天空之眼的大型喷泉十分惹眼。小区的风雨连廊。围绕四栋主楼,小区的整体园林景观主要分为三圈,园林层次感十分丰富,并且种植了近一百多种植物。

总体来说,万科翡翠滨江的产品品质较高,地理位置优越,周边交通方便,配套成熟,但同时房价也比较高,针对的客群较窄。

柏澜晶舍是由绿地开发,位于周康板块的纯新盘项目。根据克而瑞数据显示,周康板块2017年全年新房(不含别墅)成交均价约为44043元/平,定位偏向刚改。周康板块是目前上海新房市场的置业热门,周康板块原属南汇地区,位于外环边上,北接张江、西靠浦江镇,目前被16号线贯穿,11号线环绕,还有正在建设中的18号线。整体的地段位置相对较好,并且板块内的发展较为成熟。在自驾方面,自柏澜晶舍小区出发,通过沪奉高速进入罗山高架路后,可通往市区;公共交通方面,项目距离16号线周浦东站直线1公里。周边500米范围内有1080路、周康9路、浦东25路、浦东35路等公交车,可接驳至地铁站。

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柏澜晶舍探春实景照片

据售楼处介绍,柏澜晶舍开盘将推出100平小三房和120平三房房源,均为11-12层的小高层房源,一梯两户,房源预计于2019年6月底带装修交付,首开一次性推出全部200套房源。

可以看到,柏澜晶舍的体量并不大,户型建面迎合了时下刚需市场的需求。

配套方面,项目自带5万方商业,一公里范围内绿地缤纷广场、印象生活广场,而小上海休闲广场及万达广场也都在项目周围3公里范围内。医疗方面,项目周边2.5公里内有上海国龙医院和上海市浦东新区周浦医院等两家二级乙等医院;教育方面,项目周边学校较多,在一公里范围内有康弘幼儿园、崂山小学、傅雷小学和上海市浦东新区康桥第二幼儿园,但目前对口情况尚不清楚。

总体来看,周康板块在近年来涌现出了不少笋盘,此类楼盘体量较小,面向刚改,所打造产品面积段较小,总价也会相对较低,一旦开盘就能迅速清盘,如去年开盘的尚景丽园以及目前待售的柏澜晶舍,此类笋盘的增多,对刚需购房者来说,是一个好消息。

保利曾在临港板块打造了保利铃兰公馆和保利茉莉公馆两个项目,都取得了不俗的成绩,目前这两盘已经全部售 罄。保利玲珑公馆是保利集团在临港板块的第三个新房项目,有了此前的经验,保利在临港打造刚需盘就将变得更加成熟。

据售楼处介绍,项目即将推出房源为建筑面积约78-109平两房至三房,房源位于1#、2#、3#、4#、6#、8#、9#、10#,其中1号楼为8层,其余均为14层,均为一梯两户预计2020年3月装修交付。目前售楼处及样板间已经对外开放。

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保利玲珑公馆售楼处

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保利玲珑公馆样板间实景

保利玲珑公馆位于浦东临港板块南汇新镇芦潮港社区,相对申港社区来说,居住氛围更为浓厚,配套完善度较高。交通当面,项目周边公交系统完善,公交线路多达10余条,其中申港3路以及浦东29路可接驳16号线滴水湖站。自驾方面,项目周边道路交通发达,沪芦高速连接上海绕城高速、申嘉湖高速等,可通往市区,主干道两港大道可通往惠南商圈、浦东机场。

从沙盘上来看,保利玲珑公馆首开将推的1、2、3、4、6、8、9、10号楼位于小区的东西两边,拥有天然河道的景观优势,除1号楼楼层较低以外,其他均为小高层。其中6号楼与9号楼之间有羽毛球场地,9号楼后方有篮球场地。

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保利玲珑公馆沙盘全景

临港芦潮港社区作为一个老城区,发展较为成熟,周边小商业配套已经完善,尽管商业能级较低,但已经能够满足业主日常的生活所需。

此次玲珑公馆择址南汇新城镇芦潮港社区,作为一个纯新盘,项目关注度较高,虽然远离主城区,但周边的房价相对主城区来说也低了不少,项目一街之隔的临港宝龙世家曾于去年7月16日开盘,其时报价23000元/平,因此,保利玲珑公馆将是一个刚需置业的好选择。

万科金域澜湾是临港板块关注度很高的一个产品,该项目在一期报价一度突破了三字头。目前,项目正在等待二期预售证的批复,预计将推出户型为建面约为75平2房、89平、105平和131平3房房源,房源为8层的小高层毛坯房源,位于42到64号楼,项目前期均价约29900元/平,后期具体开盘时间及价格信息视预售证情况待定。

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万科金域澜湾探春实景照片

万科金域澜湾位于浦东临港板块,郊环以外,从地理位置来看,与市区有一定距离,但项目与16号线临港大道站的步行距离大致在1.4公里左右,轨交出行还是比较方便的。而自驾方面,从临港板块出发前往市区,需要走外环高速、绕城高速再转至南北高架等路线。临港板块受到重点规划利好,未来将成为上海重要的自贸港,极地海洋世界、航空博物馆等项目的入驻也为临港带来了丰富的旅游资源,未来板块潜力高涨。

从沙盘上来看,项目待售的房源位于42到64号楼,位于小区的北侧,拥有天然河道的景观视野,其中54#、55#、56#拥有不俗的园林景观视野,整体楼栋位置上佳。

项目后期主推户型为89平3房,该户型各个空间都比较方正,三开间朝南,大面宽客厅连接南向阳台,保证了室内的通风及采光,L型厨房与餐厅相连,动线合理,卧室全飘窗设计,增加了后期使用面积,开阔了室内景观视野。卫生间做到了干湿分离,保持卫浴干燥,提升舒适度与安全性。

从项目实景来看,整个小区居住环境较好,景观布置非常有特色,小区外围绿化带隔离,整个小区正对滴水湖,朝向较好,景观视野出色。

综上所述,万科金域澜湾主打的小户型很好的迎合了刚需市场的需求,加上项目与地铁站较近,其潜力非常可观。

与纯新盘保利玲珑公馆、和仅开过一期的万科金域澜湾不同,滴水湖馨苑悦湾是非常成熟的新房项目。滴水湖馨苑由港城集团开发,一期至今已经有十年之久,而悦湾则是该项目的四期产品。

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滴水湖馨苑悦湾探春实景照片

由于开发时间较长,滴水湖馨苑悦湾的周边配套已经相当完善,沿街商业均已开业。同时,项目毗邻临港大学城,其周边有上海电机学院、海洋大学、海事大学、建桥学院等多家本科院校,学术氛围浓厚,而大学城的商业配套已经基本完善,能满足业主的日常生活所需。大型商场方面,临港板块的港城新天地在项目一公里范围以内,商业能级较高。两公里范围内,项目可达滴水湖、南汇新城城市公园、航海博物馆等地,周边旅游休闲资源丰富。

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滴水湖馨苑悦湾周边商业

据售楼处介绍,悦湾为滴水湖馨苑的四期产品,据悉,项目四期将一次性推出600多套房源,其中88和110平房位于2到11号楼,88平为中间套,110平为边套。138平3房位于12号楼,148平4房位于13号楼。

滴水湖馨苑作为板块内的成熟老盘,已经是相当完善的社区,周边配套齐全。新产品打造全龄段户型,可满足不同的购房人群,临港板块新房成交均价较低,是刚需抄底的好地方。

从上述临港三盘的动态可见,临港新盘的卖点主要在于未来规划,在迪士尼效应愈发显著的当下,旅游资源所带来的投 资价值不容忽视,加上临港板块内庞大的大学城师生群体以及当地居民中的置换客,让临港板块的置业价值不断提升。而目前,临港板块的新房成交均价一直维持在3字头不到,业内人士认为,在政府限价压力下,逼近3字头,维持2字头的均价可能将持续一段时间,作为一个房价洼地板块,临港或许是抄底的好地方。

综上所述,尽管从目前市场来看,浦东的新房供应略显不足,但区域内新房存量较多,内中环的新房需求依旧高涨,而外郊环的刚需新盘都蓄势待发,一旦供应加大,浦东的新房市场还是值得看好的。另外,重点规划的倾斜以及丰富旅游资源的引入,让浦东部分板块的新房价值陡增,川沙板块就是在迪士尼效应影响下的典型例子,至于临港是否能复制川沙的势头,还需要观望。
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