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房地产项目前期准备策划十大要点,地产人不可不知

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发表于 2018-1-25 14:59:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
房企在拿地后,会迅速投入精兵强将(甲方代表)进入阵地,开展前期工作,以便顺利开工,那么前期准备工作到底要做哪些呢?

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一、确立项目架构


项目领导班子要立即组建。项目总、项目副总、工程经理、开发经理、土建主管、装修主管、水电主管、项目秘书、资料员等等。
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项目组织架构职责


二、办理开工手续

开工所需的一系列手续基本是由开发经理主责跟进完成。
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最重要的一点你不能不知道,办理施工许可证的前提条件是什么?这一点非常重要!即国土证、用地规划许可证、工程规划许可证、质量监督。

三、各种准备工作前置

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合法快速开工需要对地方报建的“潜规则”有效了解,摘牌前先进行方案政府预审批(这是非常理想的状态),地勘报告及审查,桩基础图出图及审查,先行开工审批,实现摘牌即开工(这又是非常理想的状态,但是没办法,时间就是金钱,抢一天工程,就早一天回款,现金流就早一天回正)。

四、施工标段划分

这里需要注意几个原则:标段的划分以10-15万方为宜(高层),要相对集中以便于施工组织,结合市政道路规划施工道路布置及施工出入口设置,便于展示区抢工组织,便于交楼组织。
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五、计划先行

设计出图计划(必要时,要设专人盯着设计院出图)、招标计划、施工进度计划、材料供应计划、指定分包进场计划。

六、施工前准备

地块详勘、场地平整、临水临电接通、临时道路、临建搭建。

七、重点注意临电接通


注意几点:线路的布置不影响交通、不影响现场施工组织管理,变压器的容量要根据用电总量的计算确定,用电线路的配置要均衡、避免线路过长或用电不平衡造成电力损耗过大。

八、重点注意临水接通

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九、临时施工道路布置

①保证各标段施工交通组织的均好性,各标段封闭管理的可行性。

②临时道路的走向与场地内施工期间的排水系统要相互协调。

③临时道路布置尽可能与小区正式道路相结合,路基可作为小区正式道路的路基。

④施工区域内应布置循环道路,保证车辆运输要求。

十、施工场地平整

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其中复核校准坐标点和标高、土方平衡估算和挖运是重点,同时要考虑地下是否需要降水,提前摸排清楚,避免挖机下去,泥泞不堪!


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